Règles d’urbanisme et découpages des communes en Zones
Tout comprendre sur les règles d’urbanisme et le découpage des communes en zones
Toute construction sur votre terrain ou même tout équipement public est soumis à des règles bien précises. Ces règles sont énoncées sur différents documents selon la commune. Il peut s’agir d’un PLU, d’un PLUi ou d’une carte communale. Ces documents définissent les règles de construction de votre projet dans une zone bien précise : Les distances aux limites séparatives, les emprises au sol, les dimensions et hauteurs des constructions, coefficient de pleine terre …
Votre commune est découpée en différentes zones. Cela peut être une zone urbaine, agricole ou naturelle … Votre terrain selon la zone dans laquelle il se trouve sera soumis à des règles différentes d’une autre zone. En effet si vous habitez dans le centre de votre commune ou en périphérie, les règles de constructions peuvent changer.
Nous allons voir dans cet article les différents documents définissant les règles de constructions ainsi que les différents types de zones.
Il est très important et déterminant pour votre projet de consulter en amont les règles d’urbanisme. En effet on ne fait pas ce que l’ont veut chez soit ou dans son jardin. Cela est valable pour tout type de construction. Abris jardin, piscines, pose de panneaux solaires, velux …
1° Les documents qui dictent les règles d’urbanisme pour chaque commune : PLU, PLUi, Carte communale
Chaque commune est dotée soit d’un PLU, soit d’un PLUi, soit d’une carte communale.
Le Plan Local d’Urbanisme (PLU) (Propre à une commune)
C’est un document d’urbanisme qui, à l’échelle du groupement de communes ou de la commune, traduit un projet global d’aménagement et d’urbanisme et fixe en conséquence les règles d’aménagement et d’utilisation des sols.
Le PLU doit, sur son périmètre, respecter les principes généraux énoncés aux articles L. 110 et L. 121-1 du code de l’urbanisme et déterminer les conditions d’un aménagement de l’espace respectueux des principes du développement durable en prévoyant des capacités de construction et de réhabilitation suffisantes pour la satisfaction des besoins en matière d’habitat et d’équipements publics, d’activités économiques, commerciales ou touristiques, de sport, et de culture.
Il comporte un rapport de présentation, un projet d’aménagement et de développement durable (PADD), des orientations générales d’aménagement et de programmation, un règlement ainsi que des annexes (servitudes d’utilité publique, etc…). Chacun de ces documents peut comprendre un ou plusieurs documents graphiques. Ce document de synthèse de l’aménagement relatif notamment à des quartiers à mettre en valeur, réhabiliter, restructurer ou aménager intègre les dispositions des programmes locaux de l’habitat et des plans de déplacements urbains, dans le cas où le PLU est élaboré au niveau intercommunal.
Le PLUi, un projet de territoire partagé. (Propre à plusieurs communes)
Pour faire face aux questions d’étalement urbain, de préservation de la biodiversité, d’économie des ressources et de pénurie de logements, le niveau communal n’est, aujourd’hui, plus systématiquement le plus approprié. Les enjeux actuels exigent que ces questions soient prises en compte sur un territoire plus vaste. L’intercommunalité est souvent désormais l’échelle la plus pertinente pour coordonner les politiques d’urbanisme, d’habitat et de déplacements. Le plan local d’urbanisme couvre l’intégralité du territoire communautaire, on parle alors de PLU intercommunal ou communautaire (PLUi) instauré par la loi portant Engagement National pour l’Environnement (ENE) du 12 juillet 2010.
L’intercommunalité, territoire large, cohérent et équilibré, permet une mutualisation des moyens et des compétences et exprime la solidarité entre les territoires.
La carte communale (propre aux plus petites communes)
C’est un document d’urbanisme simple pour les petites communes n’ayant pas élaboré de Plan local d’urbanisme (PLU). Elle leur permet de délimiter des secteurs où les constructions sont autorisées et où elles pourront délivrer des autorisations de construire.
Les communes non dotées d’un PLU peuvent élaborer une carte communale. Cette carte comprend un rapport de présentation et un, ou plusieurs, documents graphiques. Elle comporte en annexe les servitudes d’utilité publique affectant l’utilisation du sol.
L’objectif de la carte communale est de délimiter les secteurs où les constructions sont autorisées et ceux où les constructions ne sont pas admises, à l’exception :
- De l’adaptation, du changement de destination, de la réfection ou de l’extension des constructions existantes ainsi que de l’édification d’annexes à proximité d’un bâtiment existant ;
- Des constructions et installations nécessaires à des équipements collectifs, à l’exploitation agricole ou forestière, à la transformation, au conditionnement et à la commercialisation des produits agricoles lorsque ces activités constituent le prolongement de l’acte de production, à la mise en valeur des ressources naturelles, et au stockage et à l’entretien du matériel des coopératives d’utilisation de matériel agricole ;
La carte communale peut élargir le périmètre constructible au-delà des parties déjà urbanisées ou créer de nouveaux secteurs constructibles. Elle peut aussi réserver des secteurs à l’implantation d’activités, notamment celles incompatibles avec le voisinage des zones habitées.
Contrairement au PLU, elle ne peut pas réglementer de façon détaillée les modalités d’implantation sur les parcelles (types de constructions autorisées, densité, règles de recul, aspect des constructions, stationnement, espaces verts…) et elle ne peut pas contenir des orientations d’aménagement. Ce sont donc les dispositions du règlement national d’urbanisme qui s’appliquent alors aux constructions, aménagements et installations.
La carte communale étant opposable aux projets d’utilisation des sols et aux demandes d’autorisations d’urbanisme visant le périmètre couvert, le maire d’une commune dotée d’un tel document d’urbanisme acquiert la compétence pour statuer sur les demandes d’autorisations d’urbanisme (article L.422-1 du code de l’urbanisme). L’existence d’une carte communale donne compétence au conseil municipal pour instituer le droit de préemption urbain sur un ou plusieurs périmètres délimités par la carte (article L. 211-1 du code de l’urbanisme).
2° Le découpage en zones d’une commune
Le territoire couvert par le Plan Local d’Urbanisme est divisé en plusieurs catégories de zones.
Objectif : organiser le développement de la commune en recherchant notamment l’équilibre entre renouvellement urbain et extension et favoriser l’utilisation économe de l’espace.
- Décider de la destination de chaque partie du territoire communal.
- Protéger de l’urbanisation certains espaces (agricoles, naturels, forestiers).
Les zones urbaines (dites zones U) concernent les secteurs qui sont déjà urbanisés et qui constituent une continuité bâtie au sens de la Loi Montagne. Peuvent être classés en zones urbaines dites » zones U « , les secteurs déjà urbanisés et les secteurs où les équipements publics existants ou en cours de réalisation ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter.
On distingue :
- une zone UA : le centre historique du village (classé en secteur UAa) et les hameaux
(classés en secteurs UAb) - une zone UB : les quartiers densément urbanisés en continuité du village
- une zone UC : les zones de transition entre le centre-ville, ses extensions et les quartiers d’habitat pavillonnaire
- une zone UD : les quartiers d’habitat individuel de faible densité
- une zone UE : une zone spécialement dédiée aux équipements publics et d’intérêt
collectif - une zone UZ : le parc d’activités industrielles et artisanales
Les zones d’urbanisation future, (dites zones AU) correspondent à des secteurs au caractère naturel, peu ou pas bâti, destinés à recevoir une extension urbaine, et qui peuvent être urbanisés à l’occasion de la réalisation d’opérations d’équipement, d’aménagement ou de construction prévues par le projet d’aménagement et de développement durable.
Les zones agricoles (dites zones A) recouvrent des secteurs équipés ou non, à protéger en raison de la richesse des terres agricoles, qu’elles soient de nature agronomique, biologique ou économique.
Les zones naturelles (dites zones N) regroupent des secteurs équipés ou non, de nature très variée, pouvant être protégés en raison :
- de la qualité des sites, des milieux naturels, des paysages et de leur intérêt esthétique, historique ou écologique,
- de l’existence d’une exploitation forestière,
- ou encore pour répondre à la nécessité de conserver une proportion d’espaces naturels conformément au principe d’équilibre entre l’aménagement et la protection définie à l’article L.101-2 du Code de l’urbanisme.
La zone naturelle comprend également des secteurs dédiés à des activités spécifiques : - un secteur NB correspondant au périmètre de l’arrêté de protection de biotope
- un secteur ND dédié à la déchetterie et aux activités de compostage
- un secteur NG correspondant au site naturel des Grottes
- un secteur NS dédié aux activités de détente, de sports et de loisirs.
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